很难用一句话来概括，房地产这满是曲折却又存在希望的2023年。
从市场来看，2023年地产仍处在调整和修复阶段。据国家统计局披露，1-11月份，商品房销售面积同比下降8.0%，其中住宅销售面积下降7.3%。商品房销售额下降5.2%，其中住宅销售额下降4.3%。
受居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素制约着房地产市场的修复速度，新形势下市场格局与企业格局将继续面临调整。尽管如此，房地产市场十万亿规模仍在，市场下行之中暗藏转折机遇。
7月24日，中央政治局会议明确提出：“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”，紧随其后，相关部委和各级地方政府积极落实会议精神，推出一系列政策“组合拳”。
根据中指研究院监测，截至今年11月，已有200余省市（县）出台房地产调控政策超600次，多数城市限制性政策完全放开。随着更多利好政策落地，购房者预期和市场信心有望加快稳定和修复。
坚冰已经开始消融，历经深刻调整的房地产也将步入新的发展阶段。新格局下，房地产企业如何应对，又该从哪些方面进行自我提升，朝着向高质量发展的目标奋进。作为民营企业中的“佼佼者”，龙湖集团的2023年或许能够给行业一些启发。
过去一年里，龙湖集团保持平稳的拓地纳储节奏，持续打磨和提升产品品质，坚持高效安全的财务策略。在积极探索新发展模式的过程中，这家企业以积极稳健的姿态写下了关于高质量发展的“龙湖答案”。
地产长跑，积极扩储积蓄发展动力
周期之中，能否保持积极且稳定的扩张节奏，不仅是检验房企是否健康经营的一项指标，同时更是评估企业未来增长空间的重要参考。
然而，在频繁出现流动性问题的地产行业，许多开发商的现金流在保证“生存”后已经无力再有更多扩储动作。
据财政部披露，1-11月国有土地使用权出让收入同比下降17.9%。中指院数据显示，TOP100企业拿地总额于今年前11月增速为负。得益于年底推地节奏有所加快，这一数字终于在年末勉强转正。2023年，TOP100企业拿地总额定格13195亿元，拿地规模同比微增1.7%。
土地市场参与者同比减少，新增货值集中度却在大幅提升，这是在土地层面房地产企业分化加剧的又一体现。相比之下，资金实力更加雄厚的央国企成为2023年土地市场的“主角”。
据机构统计，重点22城方面，优质地块成交量增加，央国企为拿地主力，拿地金额占比达49%，较2022年提升12个百分点。
在这份拿地名单里，龙湖集团的身影格外显眼。中指研究院数据显示，龙湖集团2023年全口径新增货值770亿元，权益新增货值658亿。值得注意的是，龙湖集团作为一家没有央国企背景的企业，位列权益新增货值前十位。
2023年12月12日至15日，龙湖集团分别以26.53亿元和2.9亿元的价格，先后拍得杭州及成都核心地块。据龙湖集团公告披露，2023年，龙湖累计摘得31幅地块，总建筑面积超300.5万平方米。
从分布来看，龙湖始终坚持聚焦一、二线核心城市，2023年新获取地块主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，土储结构持续优化且成本合理。
市场下行的大背景下依然能够逆势拓展，于企业而言并不容易。如何在不确定中兼顾流动性安全与拿地扩张，就像是一场马拉松长跑，企业需要平衡的是发展和生存之间的关系。
基于对市场的精准研判以及秉持深耕核心城市的战略布局，龙湖集团顺利在逆势中寻找到了突围之路，而2023年龙湖集团于高能级城市储备下充足“粮草”，也将为其后续增长带来更大确定性。
稳健经营，夯实安全前行护城河
之所以能够保持平稳且积极的拿地节奏，龙湖集团的底气源自良好去化所带来的稳定现金流，同时，也离不开健康稳健的财务结构所带来的满满安全感。
多年来，龙湖集团形成开发、运营及服务三大业务板块的发展模式，覆盖地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理及智慧营造等多航道业务。在过去一年里，三大业务板块协同发力，为龙湖贡献稳定的收入与利润。
数据显示，2023年全年，集团地产开发业务累计实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米。同期，龙湖集团经营性收入约265.3亿元（含税），同比增长6%左右，创造历史新高，其中运营约138.8亿元（含税），服务收入约119.3亿元（含税）。截至2023年底，龙湖商业累计开业运营的购物中心88座，年内开业北京北苑天街、杭州国芳天街等多个项目；长租业务稳步推进，截至12月末，冠寓累计开业房间数超12万间。
2023年股东大会上，龙湖集团CEO陈序平提到：“今年开始，我们将围绕全集团经营性现金流为主这个目标前进，未来将不再依靠融资负债规模的增加去驱动公司业务增长，而是靠各个航道现金流回正驱动公司的增长。同时将有息负债逐步下降，让公司更加安全。”
由此，在业务稳步提升的同时，龙湖也在进一步夯实财务安全的护城河。
2023年12月20日，龙湖集团提前偿还20亿港元银团贷款，据悉，该银团贷款总额为153亿港元，本次偿还后该笔银团贷款已全部提前还清。至2025年前，龙湖已无到期需偿还的境外银团；至2027年前，龙湖集团已无到期美元债需要偿还。此外，龙湖集团非有息负债科目中的供应链ABS、商票目前已清零。
“轻装上阵”的龙湖，未来也将腾出更多的精力专注于经营、产品等方面，推动企业综合实力进一步提升。而融资渠道的畅通，也在为龙湖实现高质量发展增添助力。
2023年12月召开的中央经济工作会议再度强调，要满足房企的合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。几天之后，积极把握融资窗口的龙湖集团成功发行2023年度第二期中期票据，发行规模12亿元，年利率低至3.7%。至此，龙湖已成功发行四期中债增进担保的公司债。
截至目前，龙湖累计发行中债增进债券规模达到58亿元，是发行次数最多，发行规模最大的房企。这一成绩的背后，既反映了监管层对优质民企合理融资需求的大力支持，也体现出了市场、监管层对于龙湖的财务安全及稳健经营的认可。
供求变革，交出高质量发展新答卷
2022年中央经济工作会议提出：“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，2023年中央经济工作会议中再一次提到“加快构建房地产发展新模式”。从“平稳过渡”到“加快构建”，也意味着房地产发展新模式已从探索阶段逐渐步入基础性制度完善落地的实施阶段。
随着地产行业供求关系发生重大变化，行业格局迎来重构，房地产企业也势必面临着转型升级的迫切需求。
如何实现高质量发展，并在助力构建行业新模式中发挥企业应有作用。中信建投在一份研报中指出，房地产新发展模式本质为房住不炒，租购并举的长效机制，未来房企的发展模式有望在此基础上向重资产降杠杆、中资产强运营、轻资产重品牌三大方向演变。
能够看到的是，一部分房企已经率先走上了高质量发展转型的道路。以龙湖集团为例，其地产开发业务早已不再以规模为导向，而是坚持精准投资，针对客户需求精进产品、提升品质，在持续轮动的市场中追求稳中有进。
其中，持续提升产品力，成为龙湖集团走向高质量发展的首个重要抓手。
构建房地产发展新模式，最终是为了满足人们对于美好生活的向往和现实需要。随着市场需求发生变化，为了营造舒适人居新体验，龙湖集团早在2022年便开始在高端产品线上创新发力，并推出高定新品“御湖境”系列产品。2023年，龙湖集团再度推出云河颂等高定产品，持续迭新产品谱系。
不仅是产品焕新升级，龙湖在建筑质量、安心交付方面同样下了不小功夫。经过30年不断的迭代创新，龙湖集团如今已经构建出一套完善的，由建筑、景观、精装、智能、工程五个维度组成的“匠心龙湖”建造体系。
在交付力方面，龙湖推出“以新交心”智善交付体系，形成了“新居所”“新家园”“新生活”三大价值维度，对传统房产交付理念和实践进行全新升级。2023年，龙湖迎来了史上最大规模的交付，56座城市160余个项目共计交付约14万套品质房源，并在此基础上坚持实现20%提前交付，最终赢得总体满意度超90%的良好口碑。
除此之外，践行“可持续”也是龙湖集团高质量发展道路上的一个重要命题。过去一年里，龙湖集团不断完善ESG管理体系，凭借着ESG表现的显著提升屡获认可。
2023年12月，摩根士丹利公布2023年度ESG评级结果，龙湖集团最新年度ESG评级跃升两级至AA级，为内地房企的最高评级水平，并成为今年内地首家实现评级跨越性提升两级的地产公司。年内，龙湖集团还首次被纳入“恒生可持续发展企业基准指数”。
地产迎来新的发展阶段，房地产业转型高质量发展模式，过去的2023年在调整和挑战中承接着新一年的希望与机遇，而不断夯实自身综合实力，增强发展韧性的龙湖集团，已经为此做好了准备。
